为充分发挥司法裁判的行为规则引领和社会价值导向的积极作用，引导当事人依法交易，维护诚信公平高效交易秩序，巴中中院从全市法院近三年审理的商品房买卖合同纠纷案件中筛选出五个典型案例，现予以发布。

　　刘某等27名购房人与巴中某房地产有限公司（以下简称某地产公司）房屋买卖合同纠纷案---开发商迟延履行交房义务后发生不可抗力不能作为逾期交房免责事由

　　刘某与某地产公司于2018年1月15日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》。合同约定196体育官方网站，买卖双方交接商品房时，出卖人向买受人出示相应的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。之后，刘某向某地产公司支付购房款400323元。

　　某地产公司提供了2021年5月30日临时业主委员会的《钥匙交接时间公告》复印件，载明：“22号楼1单元2021年6月12日—6月13日初步交房”；提供了巴州区气象局网站发布的动态，拟证明在2020年6月16日至17日、2020年7月10日至11日、2020年7月14日至15日、2020年7月21日至22日、2020年8月12日至13日巴州区出现暴雨天气，应当在延期交房期间中扣除10天；提供了疫情防控等来自于网络的报道，拟证明受疫情影响延期交房期间中应扣除6个月。

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　　目前，某地产公司仍未提供案涉房屋所在楼栋的建设工程竣工验收备案证明文件，刘某亦未接收房屋。刘某主张判令某地产公司按日万分之一标准赔偿刘某逾期交房违约金（违约金计算至满足法定和约定交付条件为止）。

　　法院经审理认为，本案争议焦点为逾期交房违约责任的相关问题。某地产公司至今未提供案涉房屋所在楼栋的建设工程竣工验收备案证明文件，根据合同约定，刘某有权拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房责任由某地产公司承担。

　　一是逾期交房违约金计算标准问题。衡量违约金是否过高既要考虑违约所造成的损失程度，亦要考虑合同的履行程度。鉴于案涉楼盘目前状态及某地产公司企业经营现状，根据诚实信用原则和公平原则予以综合权衡，对刘某主张的违约金酌定调整为按已付购房款日万分之零点五计算。

　　二是逾期交房违约金计算期间问题。某地产公司未举证证明其在2021年6月1日已向刘某出示了合同约定的房屋交付证明文件，其辩称2021年6月1日为违约金计算截止时间的理由不予采信。同时，某地产公司所提供的暴雨天气及疫情防控方面的证据均发生在合同约定的交房时间之后，不属于可以扣除违约期间的情形，其辩称因暴雨天气需扣除10天违约期间及因疫情影响需扣除6个月违约期间的理由不成立。

　　近年来，逾期交房是引发商品房买卖合同纠纷的重要原因之一。该类案件中，是否存在免责事由及逾期交房违约责任的认定是办理难点。该案中，合同约定需提供建设工程竣工验收备案证明文件，开发商一直未能提供，购房人有权拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房责任应由开发商承担。另开发商主张暴雨天气及疫情防控属于不可抗力应在违约期限内予以扣除。实际上，暴雨天气及疫情防控均在合同约定的交房时间之后，不属于免责事由。逾期交房违约责任的认定方面，由于开发商与购房人签订的是格式合同，为防止违约金过高，法院综合考虑违约所造成的损失程度，合同的履行程度及案涉楼盘目前状态和某地产公司企业经营现状，对约定的违约金进行调整，确保购房人与开发商之间的利益衡平。

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　　马某等6名购房人与四川某建筑工程公司（以下简称某建筑公司）商品房预约合同纠纷案---行为人虽没有代理权，但具有代理表象，购房人有理由相信其有代理权的，行为人的民事法律行为对被代理人发生效力

　　2019年6月26日，某建筑公司（甲方）与马某（乙方）签订《商品房预约合同书》，合同尾部甲方签章处盖有“某建筑公司合同专用章”、某建筑公司委托代理人王某的私章。合同签订后，马某交纳12万元。同日，某建筑公司向马某出具了《收据》，载明：金额12万元，房号：C-1-1206。该收据加盖了“某建筑公司账务专用章”的印章，马某还提供了银行交易明细予以佐证。

　　案外人四川某房产公司作为发包人与某建筑公司作为承包人签订《建设工程施工总承包合同》，某建筑公司（甲方）与徐某、王某（乙方、项目责任人）签订《某建筑公司内部生产经营管理责任书》，约定：某建筑公司将施工总承包工程承包给徐某、王某经营管理。涉案项目工程至今未竣工。马某主张解除与某建筑公司签订的《商品房预约合同书》，返还马某购房款并支付资金占用利息。

　　法院认为，本案的争议焦点为：某建筑公司是否为返还购房预约款的责任主体；某建筑公司向马某出具了《收据》，马某提供了银行交易明细予以佐证，《收据》和银行交易明细的金额相吻合，能否形成证据锁链，能否证实马某依合同约定履行了付款义务。徐某、王某以项目责任人身份与马某签订合同，且为马某出具的《收据》上加盖了“某建筑公司账务专用章”，具有代理权表象，即使《收据》上的印章为假章，马某作为一般公众，难以辨认印章的真假，故马某作为善意相对方，有理由相信徐某、王某系有权代理某建筑公司对外签订合同并收取购房预约款，徐某、王某的行为构成职务代理，其代理行为对某建筑公司有效，某建筑公司已退还马某2万元，故马某主张某建筑公司返还购房预约款10万元，予以支持。某建筑公司占用马某资金，给马某造成了资金占用利息的损失，马某主张的资金占用利息，符合法律规定，予以支持196体育官方网站。

　　表见代理是无权代理的一种例外，旨在保护代理交易中相对人的合理信赖和交易安全，认定表见代理成立，被代理人将承担相应法律后果。本案从主观善意无过失、客观表象充足、保护善意第三人、维护交易安全等方面对是否构成表见代理进行了分析。此案的审理可指引企业加强对内部人员、印章、空白合同、空白介绍信的管理，明确对外授权，对原有代理权限的离职人员或外部人员及时公示并收回可能代表公司权限的外在表征等，防止被判定为表见代理而蒙受不必要的损失。

　　邓某、李某与巴中某置业公司（以下简称某置业公司）、巴中某银行支行（以下简称某银行）房屋买卖合同纠纷案---购房者虽未在约定期限内行使约定解除权，但何时能交房仍不能确定，购房者取得法定解除权，支持其解除合同

　　2018年6月17日，邓某、李某向某置业公司支付房款1884215元，某置业公司出具加盖有该公司财务专用章的收款收据一张。2018年7月4日，邓某、李某与某置业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：邓某、李某以总价款3734215元购买某置业公司开发建设的商铺；买受人采取贷款方式付款，于 2018年7月4日前支付首期房价款1884215元，余款1850000元向某银行申请贷款支付；出卖人在2018年12月31日前向买受人交付房屋；出卖人未按照合同约定时间向买受人交付房屋的，逾期在90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款。2018年7月6日，邓某、李某作为借款人、抵押人，某银行作为贷款人，某置业公司作为保证人，三方共同签订《个人购房借款担保合同》。2018年7月26日，某银行将1850000元汇入某置业公司账户。截止2020年4月，邓某、李某已向某银行偿还贷款本息共计 375973.42元。截止2020年8月27日，某置业公司代邓某、李某偿还贷款本息共计 146880.88元。2020年4月20日，邓某、李某向某置业公司发出《解除

　　法院认为争议的焦点在于邓某、李某与某置业公司之间的《商品房买卖合同》、《补充协议》是否已经依法解除，邓某、李某与某置业公司之间的《商品房买卖合同》、《补充协议》以及和某银行之间的《个人购房借款担保合同》是否应予解除的问题。本案中，某置业公司至今仍未交付房屋，邓某、李某享有约定的解除权，其解除权的发生之日应当为2019年4月1日。因合同双方对于解除权的行使期限未进行约定，某置业公司亦未向邓某、李某催告，依据法律及司法解释的规定，邓某、李某行使解除权的期限为一年，即2020年4月1日前。邓某、李某于2020年4月20日向某置业公司发通知解除合同时已经超过了行使解除权的期间，故邓某、李某的通知不能发生解除合同的法律效果。解除权包括约定解除权和法定解除权。在权利人不能行使约定解除权的情况下，并不意味不能通过行使法定解除权来解除合同。本案中，虽然邓某、李某未明确提出请求人民法院判决解除合同，但其要求判决返还购房款的诉求已经涵盖了解除合同的内容，同时结合邓某、李某已经第三次起诉的情况，为避免司法资源浪费，对邓某、李某与某置业公司之间的《商品房买卖合同》、《补充协议》依法予以解除。在邓某、李某起诉前已经向某银行明确表示无力还贷，而且以实际行为表明不再还贷。在邓某、李某未还贷对某银行构成违约的情况下，某银行本可依法起诉邓某、李某解除《个人购房借款担保合同》却未起诉。邓某、李某起诉请求解除《个人购房借款担保合同》时某银行明确表示拒绝解除。在此情形下，双方之间所签订的《个人购房借款担保合同》已经形成僵局。如果不解除合同，让双方之间的合同关系继续存续，其唯一的结果就是邓某、李某持续违约，违约责任不断增大，双方利益受损，合同目的落空，故对邓某、李某与某银行之间的《个人购房借款担保合同》依法予以解除。

　　合同主体恪守合同义务、遵循诚实信用原则是保障市场经济秩序稳定的基础。交付商品房是开发商履行合同的主要义务之一，若开发商逾期交房时间过久，能否继续履行处于不确定状态，此时应认定购房者缔结合同的目的已无法实现。本案中，虽然邓某、李某未在约定的期限内行使约定解除权，但某置业公司至今未向邓某、李某交付房屋，且何时能交付亦无法确定，致使邓某、李某的合同目的无法实现。此时，购房者基于合同法第九十四条取得法定解除权。约定解除权的消灭并不影响购房者法定解除权的行使，法院判决解除购房合同，依法维护了购房人的合法权益，对类案的处理具有较强的示范借鉴意义。

　　苟某与四川某实业公司（以下简称某实业公司）、四川某实业通江分公司（以下简称某实业分公司）商品房销售合同纠纷案---开发商因疫情原因导致逾期交房并及时履行了通知义务的免除其违约责任

　　2020年11月18日，苟某与某实业分公司签订《商品房买卖合同》，约定：总价款346,822.00元，于2020年11月17日前支付首付款106,822.00元，余款240,000.00元由买受人以申请贷款方式支付。出卖人在2022年5月31日前向买受人交付该商品房，有下列原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1·不可抗力；2·因政府市政公共设施未能如期完工导致出卖人逾期交房的；3·因国家出台相关重大政策导致出卖人逾期交房的......。合同签订后，在2022年5月13日，某实业分公司在项目的公众微信号中向其业主发出《关于项目房屋交付时间调整的通知》：因疫情原因，交付时间被迫推迟，新的交付时间暂定于2022年6月30日。该通知发出后，某实业分公司工作人员先后于2022年5月16日打电话告知苟某交房时间延迟到2022年6月，在2022年7月26日电线日，某实业分公司向苟某交付案涉房屋。苟某以某实业分公司延迟交房120天为由，依据双方约定的违约金的计算标准即全部房价款的万分之三主张违约金及因某实业分公司违约造成苟某租房居住4个月的房租损失。

　　法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的不承担民事责任。法律另有规定，依照其规定。自2020年1月起，新型冠状病毒性肺炎传染病在全国陆续爆发，政府部门采取相应封控、隔离等预防、控制措施，对相关行业的作业出台相关规定，是任何单位和个人不能预见、不能克服和避免的客观情况，属于不可抗力事件。苟某与某实业分公司签订的《商品房买卖合同》中约定不可抗力导致需延期交付房屋的书面通知。某实业分公司在案涉项目的微信公众号中发布《关于项目房屋交付时间调整的通知》后，工作人员先后三次电话就逾期交房告知与苟某。某实业分公司尽到了合理的通知义务。故苟某在某实业分公司已经告知要延迟交付房屋的情况下，仍另租房屋改变其住处，其要求某实业公司及某实业分公司因疫情原因导致逾期交房承担违约责任和赔偿损失的诉讼请求，不符合双方的约定及法律规定，依法不予支持。

　　疫情期间，受政策、市场等多重因素影响，开发商逾期交房引发诉讼现象频发。该类案件涉及企业和户主之间的利益平衡，具有广泛性特点，需依法妥善处理。房地产开发企业落实新冠疫情防控要求是在保护购房者在内的人民群众的生命安全和身体健康，其同时为此也付出了额外成本，显然不应当因落实新冠疫情防控要求而承担违约责任。房地产开发企业及购房者，在面对新冠疫情引起的纠纷时，均应当自觉尊重法律，友好协商，相互理解。本案的处理综合考虑民营企业因疫情造成的停工停产情形，减轻了民营企业的资金压力，保障了民营企业复工复产和稳定发展，为后续关联纠纷及类似因疫情导致的开放商逾期交房案件发挥了示范性裁判的引导作用。

　　凌某、周某与某房产公司商品房预售合同纠纷案 ---开发商调整规划后及时通知买受人且该调整不影响商品房质量和使用功能的，对于解除合同的诉请不予支持

　　2018年10月21日，凌某、周某向某房产公司支付了购房款定金及诚意金共计60000元。2018年10月26日，凌某、周某作为买受人与某房产公司作为出卖人签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，并支付了购房首付款275077元，剩余300000元通过银行贷款支付。该买卖合同的附录二《装饰和设备标准的约定》：YJG105交付标准中约定阳/露台为封闭阳台，地面铺砖，水龙头。同日，凌某、周某签署了《示范单位与实际交付标准差异确认书》，其中第一项第八点阳台约定样板房为红线标识阳台范围，实际交付时为封闭阳台，客厅无推拉门，该确认书末尾约定“本人对上述差异已充分知悉并无异议，并承诺不因该商品房的实际交付标准与该示范单位以及贵司设置的其他户型的示范单位有差异而向贵司主张任何权益”。后因房屋与规划时有所差异，凌某、周某请求解除《商品房买卖合同》，返还购房并赔偿凌某、周某各项经济损失按揭贷款利率计付利息。

　　法院认为，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》附录二《装饰和设备标准的约定》对阳台约定为封闭阳台，凌某、周某均在《装饰和设备标准的约定》下方签字确认。《示范单位与实际交付标准差异确认书》约定了样板房为红线标识阳台范围，实际交付时为封闭阳台，客厅无推拉门。凌某、周某均在该确认书上签字确认，某房产公司尽到了提示义务。双方在合同中对阳台的封闭形式没有约定，用砖封闭没有违反双方约定。根据双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十二条第（二）款“经规划部门批准的规划变更、涉及单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。”案涉小区的规划调整后容积率没有变化，绿地率提高，建筑密度降低，且凌某、周某所购买的商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向均没有变化，规划调整不影响凌某、周某所购买商品房质量和使用功能，凌某、周某据此主张解除合同，于法无据。故凌某、周某所举证据不足以证明其主张的事实，应承担举证不力的法律后果。

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　　由于受经济周期及后疫情时代等因素对房地产市场的影响，大量案件进入诉讼程序，合同当事人鉴于对自身利益考量，往往通过行使解除权来阻止合同继续履行。若因房地产开发企业规划发生变化便判令解除合同、返还购房款，不仅会导致此类纠纷高发频发，还会使整个楼盘交易瓦解，后期面临执行难题。因此，法院处理此类纠纷不仅要在法律框架下平衡合同双方的利益，还应将案件放置整体经济环境中，全面审查涉案信息，从鼓励交易、服务大局角度谨慎判决解除合同。本案中某房产公司虽然存在改变规划设计行为，但已经履行通知义务，购房人对此也予以接受，且其变更并不影响购买的商品房的质量以及使用功能，不构成根本违约，房地产公司的违约行为并非达到必须解除合同的程度。上述处理，一定程度上保障了本地房地产行业的正常运行，对于严格保护依法成立生效的房屋买卖合同，维护市场秩序，平衡当事人利益等方面具有积极意义。

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