某小区拟将小区绿化带改造为停车位 ，施工范围涉及业主王某所在楼幢，施工期间产生的石子堆放在王某所在楼幢旁，但未在施工路段摆放警示标识或采取相应防护措施。某日雨后，施工路段有积水并伴有石子散落，王某乘坐其配偶驾驶的电动自行车外出，在绕开楼幢旁的石子堆时不慎摔倒受伤。王某诉至法院，要求物业 公司承担赔偿责任。经查，物业公司与王某签订《物业服务合同》，约定服务内容包括物业公共部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。同时约定，物业公司对业主、物业使用人延迟给付服务费用至清偿日期间产生的直接或间接损害均不负赔偿责任。事故发生时，王某未缴纳物业服务费。

　　法院经审理认为，合同中约定造成对方人身损害的免责条款无效，某物业公司无权因个别业主延期交纳物业费而拒绝履行物业服务义务。物业公司未对小区内的安全隐患尽到预防义务，应承担相应的违约损害赔偿责任。王某未能尽到 自身安全注意义务，对于损害的发生亦有过错，可以减轻物业公司损失赔偿责任，故法院酌 定由物业公司承担相应的赔偿责任。

　　根据《中华人民共和国民法典》第五百零六条规定，物业公司在物业合同中虽约定对业主的损害不负赔偿责任，但涉及人身损害赔偿的部分属无效条款。物业公司系基于与全体业主之间的 物业服务合同而提供物业服务，不得以个别业主 未缴纳物业费而拒绝履行辐射全体业主的物业服务义务。物业公司未能按约提供物业服务的，应认定为违约。因合同违约产生的损害赔偿，应按照双方的合同义务、过错程度进行认定。物业公司作为小区物业服务的提供者，应对小区内的安全隐患作出合理预期并采取相应的警示、预防措施，未能尽到隐患预防及安全保障义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当承担赔偿责任。业主作为自身安全的第一责任人，未能尽到安全注意义务 ，对于损害的发生亦有过错。本案对于明确小区安全保障及安全隐患预防主体责任具有典型意义。

　　2021年8月，某小区《业主代表大会议事规则》授权业委会行使拟订选聘物业服务企业方案的职权。2021年10月，某小区业委会成立并将议事规则进行备案。2022年5 月，某小区业委会表决通过《物业服务企业选聘方案》，并在小区公示栏张贴。根据该选聘方案，2022年8月，某小区召开业主大会，决议选聘某物业公司为小区提供物业服务。业主何某以选聘方案未征求全体业主意见，且对全体业主权利有实质性影响，应当通过业主大会表决通过为由，将某业委会诉至法院，请求撤销该选聘方案。

　　法院经审理认为，拟定选聘方案系为辅助业主大会选聘物业服务企业，属于业主所享有的共同管理权。但并非所有事项均需通过召开业主大会的方式直接行使决定权，业委会依法依约的履职行为属于业主行使共同管理权的形式之一。议事规则授权业委会拟订的选聘方案系选聘物业服务企业的前期准备性环节，仅是为业主大会确定可选聘的物 业服务企业提供操作流程，并非直接影响物业服务企业的选择。对于物业服务企业的选择，依然需召开业主大会，由全体业主行使共同管理权确定。拟定选聘方案并非法定必须由业主共同决定的事项，故法院判决驳回何某的诉讼请求。

　　法律规定业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 ，业主行使共同管理权利可以通过召开业主大会行使表决权或授权业主委员会行使。业委会作为业主大会选举出的代表全体业主 共同利益的组织，是业主大会的日常执行机构，履行日常管理职责。业委会与业主大会之间的权限界定，一是法定需要全体业主共同行使的，原则上应由业主共同行使，如《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的九项有关业主共有和共同管理 权的重大事项。二是非法定需要全体业主共同行使的，如本案的《议事规则》等业主自治章程约定，业主大会另行授权业委会行使的事项，业委会有权行使，并对业主有约束力。对于业委会与业主大会之间的具体权限及行使方式，实践中可从有利于高效发挥业主大会自治功能角度 ，根据行使内容属于实体性还是程序性，是否直接影响业主共有或共同管理权进行确定。

　　某小区业主张某认为其所在小区业委会自成立以来，未履行相应职责，致使小区物业缺乏监督，居住环境越来越差，故将物业公司及业委会诉至法院，要求公布业主 大会及业委会决定及会议记录，公共收益收入及支出明细(含原始合同、发票等)，维修基金筹集、使用情况，公共能耗收支明细，业委会银行账户明细。

　　法院经审理认为，业主的知情权受法律保护。关于业主知情权的表现形式，应以查阅为宜，其中原始合同、发票等因形式限制，业主可通过查阅的方式行使其知情权。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条明确了应向业主公开的情况和资料范围。最终，法院判决业委会公布业主大会或业委会决定及会议记录，物业公司公布公共收益收入明细账目(包括但不限于公共区域广告费、车位收入、商铺租赁收入、临时停车收入、场地租赁收入、电瓶车充电费等)、收益支出明细账目(包括日 常维修、工程改造、办公支出等) 以及公共能耗收支明细账目，业委会、物业公司公布维修资金筹集情况，业委会公布业委会银行账户明细。

　　业主知情权是业主了解建筑区划内涉及业主共有权及共同管理权相关事项的权利，是业主所享有的固有权利 。业主作为建筑小区共有权利人，有权监督业委会的工作，监督物业服务企业履行物业服务合同，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。业主对相关主体的监督主要通过行使知情权查阅相关文件和资料的方式进行，相关义务主体负有协助义务。同时，业委会在履职时应当合法合规，及时公开依法应当公开的信息，对于小区公共收益、物业公司更换、维修资金使用等涉及业主切身利益的问题更应谨慎处理、全面公开，为业主积极行使自治权利、参与小区公共事务提供便利。

　　某小区业主吴某认为其所在小区业委会未经过业主大会决议，擅自动用公共收益，私自于2022年5月发布关于 “公共收益发放及公共能耗抵扣通知” 的公告，损害业主合法权益，故诉至法院要求业委会撤销该公告。

　　法院经审理认为，业委会作出发放公共收益及公共能耗抵扣的决定，属于有关小区共有和共同管理权利的其他重大事项，依法应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，但业委会作出上述决定未经业主大会决议通过，侵害业主合法权益，依法应予撤销。最终，法院判决撤销业委会于2022年5月作出的发放公共收益及公共能耗抵扣通知的决定。

　　业主撤销权是业主认为业主大会或者业委会作出的决定侵害其合法权益时，可依照法律规定向人民法院提起撤销相关决定的权利。《中华人民共和国民法典》规定了业主有权共同决议和管理与共有相关的事项，在重大事项的决策中规定了“特别多数决规则”，但在业主大会或业委会决议的形成过程中仍有可能存在违反程序或侵害业主权益的情形，相关业主可通过司法途径行使撤销权维护自身合法权益。业主撤销权体现的是业主在小区基层治理中的民主参与权。对业主大会或业委会作出的决定是否侵害业主合法权益，应从程序及实体两方面进行充分审查，一是决议内容的合法性，即业主主张 受侵害的权益是否属于实体权利或重大程序权利，是否明确具体、是否具有实害性；二是决议程序的合法性，即业主大会作出的涉业主权益的决议程序是否符合相关法律法规对送达方式、表决方式、业主人数和专有面积人数达到法定比例等内容的强制性规定。

　　2019年9月23日、28日，某物业公司通知曹某其楼下业主天花板出现漏水情况，并两次派人对曹某家的污水进行了清理。案涉房屋返水造成曹某房屋受损，因对损失赔偿事宜协商未果，曹某将某物业公司诉至法院，要求赔偿房屋损失及租金损失。

　　法院经审理认为，某物业公司两次发现曹某楼下业主天花板出现漏水，仅 派员入户对污水进行了清理，并未对产生漏水的原因包括共用管道进行检查和维修，致房屋溢水产生损失，系某物业公司未依约提供物业服务的违约行为造成。双方对两层之间的主管道堵塞是导致涉案房屋溢水的原因均无异议，而堵塞物既有生活垃圾也有建筑垃圾，目前并无证据证明曹某对共用落水管的堵塞具有过错。且曹某房屋受损是由于某物业公司在第一次发现漏水后未及时检修造成，对此曹某并无过错。因此，某物业公司应当对曹某的损失承担全部责任。最终，法院判决某物业公司赔偿曹某房屋修复费用及租金损失7万余元。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第一款规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、 清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。实践中，小区房屋返水事件屡见不鲜。物业公司拥有专业的房屋维护团队，相较于业主更能够掌握证明堵塞原因的证据，在无相反证据证明业主对堵塞存在过错时，由物业公司对公共管理负有直接管理责任，在结果上更显公平。本案中，案涉房屋已发生过返水事件，物业公司仅做简单清理工作，并未对漏水原因包括共用管道进行检查和维修，最终导致返水事件再次发生，造成业主更大损失，物业公司对此应负全部责任。全面履行物业管理合同，对业主委托管理的房屋设施的公共部位进行维护与修缮是物业公司履行小区公共管理责任的应有之义。

　　某小区业委会与某物业公司签订物业服务合同。期间，双方因小区公共收益的分配、业委会会议开支和必要的日常办公费用承担等问题产生纠纷。某业委会诉至法院，要求某物业公司支付小区公共收益及办公活动经费。

　　法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定了业主共同决定事项及行使权利的表决程序。某小区业委会提起本案诉讼，属于业主的共同管理事项之一，应当按照法律规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。某小区建筑面积共11万余平方米，其中住宅面积9万余平方米，住宅700余套，但起诉时仅提交了263份业主表决票，虽然表决票均为同意，但显然未达到法律规定的参与表决的业主比例、专有部分面积和表决人数比例，故该业主委会提起本案诉讼不符合法律规定的条件，法院据此裁定驳回该业委会的起诉。

　　业委会由业主大会选举产生，执行业主大会决定的事项。业委会提起诉讼，事关各业主切身权益，属于业主的共同管理事项之一，必须依法取得业主大会的授权。业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是参与表决的人数和面积以及表决同意的人数和面积应当符合相应法律规定。在无业主大会授权的情况下，业委会不具有诉讼主体资格。本案对引导业委会提起相关诉讼应具备法定条件具有典型意义。

　　2019年4月至2021年3月期间，某物业公司为某小区提供物业服务。2021年9月，某物业公司退出该小区，但未向业委会返还2019年4月 至2021年9月期间的公共收益。2020年11月，该小区业主大会发布公告，会议通过授权新成立业委会追诉公共收益等事宜。新业委会成立后，将某物业公司诉至法院 ，要求返还停车费、广告费、公共用房及摊位经营收益等费用。

　　法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十三条第一款规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。该法第二百七十四条规定，建筑区划内的道路， 属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所196体育官网入口、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。综上，小区公共区域的收益应属全体业主，上述收益包含公共区域停车位收益、各种广告收入、公共用房及摊位经营收益等。经核算196体育官网入口，某物业公司应返还某业委会公共收益278余万元，扣除公共费用支出73万元以及应返还的履约保证金30万元后，某物业公司还应返还175余万元。

　　《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。住宅小区业主公共收益范围包括楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等公共区域的广告费，公共场地、公共道路的车辆停放场地使用费，公共区域设立摊位的租金收益以及其他利 用共有部分经营产生的收益等。业主作为小区共有部分的物权人，自然拥有对公共收益的知情权、监督权和公共管理权，根据《中华人民共和国民法典民法典》规定，小区公共区域的经营所得应归全体业主所有，小区的公共收益分配可以由全体业主共同约定。但因为公共收益来源的多样化，且实践中大多数小区的公共收益系由物业服务企业收取和管理，存在收支不透明、账目不规范、分配不公平等情形，导致绝大多数业主对该部分收益的权属分配有争议。通过本案也提示物业服务企业，在依法提供物业服务的同时，还应当及时公布小区经营收入、管理费用、使用支出等情况，并将该项收入在扣除必要成本后，依法依约分配相关业主，与小区业主互利共赢。

　　2019年5月，某业委会发现某房地产公司对外出租房屋4330平方米，其中包含910平方米的物业服务用房。业委会认为，上述物业服务用房属于全体业主共有，相应租金亦应归属全体业主，且某房地产公司对外出租的租金显著低于市场价格，故要求某房地产 公司按照市场租金标准支付相应租金。因某房地产公司拒绝，业委会将房地产公司诉至法院，要求支付相应租金损失。

　　法院经审理认为，案涉房屋已登记在小区全体业主名下，某房地产公司明知出租房屋有一部分属于小区全体业主所有，仍擅自将其对外出租且获益至今，侵害了全体业主的物权，该小区业主有权向某房地产公司主张房屋被占用期间的损失。因某房地产公司签订租赁合同约定租赁面积为4330平方米，租金为20万元/年，租赁单价仅为3.85元 /平方米/月，远低于评估价格，且与市场租赁价格相差过大，依照该标准计算房屋占用费显然不能弥补全体业主的损失。据此，法院以评估结论作为参照确定案涉房屋占用损失认定标准的依据，判决某房地产公司支付910平方米的物业服务用房占用租金损失280余万元。

　　《中华人民共和国民法典》施行后，小区共有部分权利的行使和实现成为人民群众关注的重要议题。本案涉及物业服务用房被侵占问题，根据物业管理相关规定，开发商应当在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，物业管理用房的所有权依法属于全体业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的物业服务用房属于业主共有。本案裁判不仅保护了全体业主的合法权益，也对开发商或物业公司擅自侵占、处分或者改变物业服务用房用途等违法行为起到了警示遏制作用，具有良好社会效果。

　　业主⼤会在原物业服务合同到期后依法作出更换物业公司决定，原物业公司应⽴即撤场并移交设施和资料

　　2014年，某物业公司与某小区开发商签订《前期物业服务合同》，约定由某物业公司为该小区提供物业管理服务，合同期限从2014年9月至2017年8月196体育官网入口。此后，小区业委会依法成立，通过召开业主大会表决不再续聘原物业公司，并与新的物业公司签订《物业服务合同》。上述表决通过后，小区业委会向原物业公司发送了解聘通知书，要求原物业公司限期做好撤场、交接手续，但原物业公司拒绝撤场。后经住建部门以及小区业委会多次催告，原物业公司仍拒不配合。后业委会诉至法院，要求物业公司立即撤场，并移交小区所有的物业管理档案资料及财务资料和设施。

　　法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。案涉小区召开业主大会成立业委会，并通过决议更换物业公司，案涉物业服务合同权利义务已终止。某物业公司应退出物业服务区域、移交相关设施及资料。

　　业主大会可通过业委会选聘新物业服务企业或者其他管理人，业委会和物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。该决定属于业主重要的自治事项，也是公民进行社会自治的重要体现。物业服务企业本质上是基于物业服务合同的一种“服务者”的角色，不但无权对属于业主内部自治范畴的事项提出异议，而且还应积极配合业主大会的决定。本案被告经住建部门以及业委会多次催告仍不配合移交物业资料和设施，法院通过有力的司法裁判亮明态度，坚决维护业主权益，破解物业服务公司“退场难”问题。

　　物业公司为业主共同利益⽀出的超出物业服务范围的合理费⽤，应由全体业主承担

　　某业委会与某物业公司签订物业服务合同，约定了物业公司管理服务事项，并约定小区 内的经营性商业用房由物业公司出租，出租收入用于补贴物业公司维护管理费用。物业公司在服务期内改造了小区停车场智能道闸系统设备；委托专业性服务组织对公共设施设备进行维护、保养、维修；疫情期间对小区提供了核酸检测、共有部分的消杀服务等。后物业服务合同到期，业委会未再续聘物业公司，另聘了其他物业服务人。因业委会拒绝支付停车场智能道闸系统改造费用、电梯配件费、 防疫用品费，物业公司诉至法院，要求业委会承担上述费用。

　　法院经审理认为，停车场智能道闸系统属于小区共有设施，受益人为小区全体业主和物业使用人。物业公司提供的电梯保修、大修、更新、改造并非电梯日常维护范畴，不属于物业公司作为物业服务人应当提供的物业管理服务事项，相应款项应由业委会承担。疫情期间的核酸检测及消杀服务属于物业公司法定义务，购买防护用品以及物业人员的加班费属于物业公司履行职责而产生的成本支出，且物业公司 已通过收取物业 费、小区商业用房租金、停车位、广告位收入补贴物业服务成本，应由物业公司自行承担。故法院判决某业委会支付某物业公司智能道闸系统改造费用和电梯配件款。

　　物业公司服务范畴内的支出应属于物业公司运营成本，由其自行承担。超出物业公司服务范畴的支出，应由业主承担。物业公司服务事项是对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。其中，对共有部位、共有设施的管理和维护应限于日常管理、维护。以电梯为例，物业服务人应按照物业服务合同约定，对电梯提供维修、养护和管理服务，物业服务人有及时巡查、发现故障及时联系 电梯厂家的义务。如果电梯需要进行大修、更新、改造等超过日常维护范畴的，相应费用不应由物业公司承担。

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